Podejście dochodowe to metoda szacowania wartości nieruchomości. Chodzi o kapitalizację. Zysk netto z nieruchomości jest kapitalizowany w określonej wartości.
Rodzaje kapitalizacji
W przypadku nieruchomości komercyjnych stosowane są dwie formy kapitalizacji. To są:
- Kapitalizacja bezpośrednia
- Kapitalizacja dochodów
Kapitalizacja bezpośrednia jest obliczana na podstawie rocznej prognozy dochodów. Kapitalizacja zysków jest określana na podstawie analizy. Obejmuje to dłuższy okres. Podstawą szacunków są roczne rachunki zysków i strat. Pomaga to w formułowaniu opinii o wartości do bezpośredniej kapitalizacji. Kapitalizacja zysków uwzględnia kilkuletnie prognozy przepływów pieniężnych.
Kurs ograniczenia
Stopa kapitalizacji lub stopa kapitalizacji to ważne narzędzie na rynku nieruchomości komercyjnych. Służy do porównywania nieruchomości inwestycyjnych. Do oszacowania stopy kapitalizacji stosuje się prostą metodę obliczeniową. Dochód operacyjny netto (NOI) nieruchomości dzieli się przez jej wartość godziwą.
Sześć kroków
W podejściu dochodowym stosuje się głównie te sześć etapów:
- Szacowanie potencjalnego dochodu z wynajmu (brutto).
- Obliczanie efektywnego dochodu brutto.
- Kalkulacja kosztów operacyjnych brutto.
- Kalkulacja zysku operacyjnego (NOI).
- Wybór odpowiedniej stopy kapitalizacji.
- Aktywacja NOI (dochodu operacyjnego netto) jako aprecjacja.
Najważniejszym elementem wymaganym na sześciu etapach podejścia dochodowego jest zrekonstruowane sprawozdanie. Pokazuje zarówno dochody, jak i wydatki.
Obliczana jest roczna analiza przychodów i kosztów majątkowych. Wszystkie ważne dostosowania są dokonywane w oparciu o porównywalne właściwości. Metoda ta jest również wykorzystywana do tworzenia rozszerzonej prognozy przepływów pieniężnych na wiele lat.
Rzeczy zawarte w „zrekonstruowanej deklaracji operacyjnej”
W typowym zrekonstruowanym rachunku operacyjnym uwzględnia się dochody i koszty, w tym podatki od nieruchomości. Spłaty kredytu hipotecznego są wyłączone.
Wynik operacyjny netto (NOI) nieruchomości ustala się i dzieli przez wartość godziwą. Ma to na celu przypisanie górnej granicy lub stopy kapitałowej. Te rzeczy zawiera się w zrekonstruowanym zeznaniu typowego asesora:
- Wypożyczalnia
- Dodatkowy dochód (parking, pralnia)
- Całkowity potencjał dochodu brutto
- Efektywny dochód brutto
- Koszty operacyjne: podatki od nieruchomości, dozorca, dozorca, prąd, paliwo, woda, konserwacja i naprawa, ubezpieczenie, malowanie i dekoracja, utrzymanie wind, administracja, zaopatrzenie, prawo i dorośli i tak dalej.
Oceny wartości są cenione tylko przez ekspertów. Korzystają z typowych i powszechnie stosowanych metod, aby określić dokładną wartość właściwości, która jest najbliższa rzeczywistym danym. Ekspertyza w zakresie nieruchomości komercyjnych jest niezbędna, aby dokonać prawidłowej wyceny w odpowiednim czasie. Uzyskaj profesjonalne usługi, aby dokładnie wykonać tę metodę.
[ff id="6"]
